樓市的一舉一動(dòng)都會(huì)牽動(dòng)人心，央行房貸利率新政雖未落地實(shí)施，但不少地區(qū)關(guān)于房貸利率上調(diào)的消息卻不絕于耳。記者注意到，近期杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地上調(diào)房貸利率。與此同時(shí)，8月底又傳出消息，多家銀行近期收到窗口指導(dǎo)，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度。

數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，累計(jì)次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控記錄。步入9月，傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”會(huì)如期而至嗎?隨著LPR改革加速，個(gè)人住房房貸利率將有重大變化，下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?個(gè)人房貸利率會(huì)不會(huì)下降?相信這些問題都是大家十分關(guān)心的。

多地房貸利率上調(diào)

進(jìn)入下半年，房貸利率進(jìn)入反彈階段，盡管一線城市表現(xiàn)相對(duì)平靜，但二線城市的多個(gè)熱門地區(qū)房貸利率卻呈現(xiàn)上漲，有的地區(qū)首套房利率甚至上浮25%。其中，蘇州、杭州、長(zhǎng)沙調(diào)整頻率加快，近期已不止一次上調(diào)房貸利率，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。

目前，北京地區(qū)的個(gè)人住房貸款利率暫沒有變化，阜外大街建行營(yíng)業(yè)點(diǎn)的一位工作人員告訴記者，建行仍執(zhí)行首套房房貸利率上浮10%，二套房貸利率上浮20%。“央行剛剛宣布利率市場(chǎng)化，在這期間(個(gè)人房貸利率)是肯定不會(huì)調(diào)整的。之后是不是上調(diào)還不好說。”

記者對(duì)近期調(diào)整個(gè)人房貸利率的地區(qū)進(jìn)行了一番梳理：

杭州：多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上調(diào)到上浮10%的水平;二套房則上浮到15%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份杭州新房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.5%，二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.1%，漲幅雙雙回落。

蘇州：融360監(jiān)測(cè)的17家銀行分(支)行房貸利率中，9家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)上浮25%;二套房主流貸款利率水平為基準(zhǔn)上浮30%。

溫州：據(jù)溫州網(wǎng)報(bào)道，國(guó)有大行及部分股份行執(zhí)行首套房貸款利率基準(zhǔn)上浮10%，即5.39%;二套房上浮基準(zhǔn)15%，即5.635%。該房貸利率水平雖然不是三年來最高，但已是該時(shí)間段內(nèi)的高點(diǎn)。甚至也有銀行開始暫停房貸業(yè)務(wù)。

南昌：首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%;二套房貸利率普遍上浮25%至30%。據(jù)江西日?qǐng)?bào)報(bào)道，以100萬元20年等額本息貸款為例，基準(zhǔn)利率4.9%的總還款額約為157萬元;利率上浮15%至5.635%，總還款額約166.9萬元;利率上浮20%至5.88%，總還款額約170.2萬元;利率上浮30%至6.37%，總還款額177.1萬元。

鄭州：據(jù)鄭州日?qǐng)?bào)報(bào)道，首套房貸利率多數(shù)銀行按照基準(zhǔn)利率4.9%，調(diào)整到上浮20%;二手房按基準(zhǔn)利率上浮15%至20%不等。這是經(jīng)歷了約半年連續(xù)下調(diào)后，鄭州房貸利率近期出現(xiàn)的回彈。

值得一提的是，雖然央行商業(yè)貸款新規(guī)尚未落地執(zhí)行，但有地區(qū)的房地產(chǎn)中介已經(jīng)開始躁動(dòng)，甚至不斷鼓吹房貸基準(zhǔn)利率即將上浮。譬如，近日有消息傳出“10月8日起，寧波房貸基準(zhǔn)利率5.5再上浮20%，最終將達(dá)到6.6。”但最終被證實(shí)是假消息。

LPR新規(guī)之下，利率將有大變化

8月25日，央行發(fā)布公告，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)。

以前個(gè)人房貸利率是根據(jù)央行公布的貸款基準(zhǔn)利率來上下浮動(dòng)的，即為政策利率。而今后的個(gè)人房貸利率要參考市場(chǎng)利率。

由于LPR每個(gè)月都可能會(huì)變，具體公布時(shí)間是每月20日9點(diǎn)30分，分1年期、5年期以上兩個(gè)品種，而房貸大多數(shù)都是5年期以上的。以8月20日最新公布的5年期以上LPR來計(jì)，首套房貸利率不低于4.85%;二套房貸利率不低于5.45%。

值得注意的是，這是全國(guó)統(tǒng)一的最低要求，央行表示，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。也就是說，央行各地分支行會(huì)結(jié)合各地情況，規(guī)定加點(diǎn)下限。

此外，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。目前，5年以上公積金貸款利率是3.25%，5年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國(guó)都一樣。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公積金政策暫不調(diào)整，是當(dāng)前公積金政策便民和務(wù)實(shí)精神的體現(xiàn)。既能保障剛需購(gòu)房成本不上漲，同時(shí)也能保持貸款利率水平穩(wěn)定。

利率會(huì)降嗎？對(duì)購(gòu)房影響多大？

對(duì)于買房者來說，銀行上浮房貸利率意味買房成本上升，買房之后每個(gè)月要承擔(dān)的月供變多，還款壓力也會(huì)隨之增大。房貸利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)反比，利率越高，導(dǎo)致人們購(gòu)房欲望降低，進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià)。

短期來看，銀行房貸利率上浮，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲乏力的情況，這對(duì)于抑制房地的過度投資是有好處的。長(zhǎng)期來看，如果銀行房貸利率一直保持上浮的狀態(tài)，未來的房?jī)r(jià)也可以保持穩(wěn)定或者是下跌，對(duì)剛需形成利好。全面地來看，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素還有很多，人口遷徙、當(dāng)?shù)氐臉鞘姓摺⒇泿诺馁H值等都會(huì)影響到房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

很多人關(guān)心，個(gè)人房貸利率會(huì)普遍上調(diào)嗎?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，房地產(chǎn)政策“因城施策”，通過轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會(huì)下降。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員、中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院副院長(zhǎng)董希淼認(rèn)為，未來一段時(shí)間，個(gè)人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會(huì)太大。不同銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率會(huì)有明顯的分化，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計(jì)相對(duì)溫和。

個(gè)人房貸政策或收緊

上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來“小陽春”，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快，在政治局會(huì)議重申“房住不炒”，首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，高熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。

針對(duì)未來涉房貸款的監(jiān)管方向，董希淼認(rèn)為，從房地產(chǎn)金融的角度看，未來調(diào)控可能從三個(gè)方面實(shí)施：一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如提高房地產(chǎn)開放貸款的條件，減少貸款額度;二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”;三是收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，還可能從嚴(yán)掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，當(dāng)前房地產(chǎn)政策以從緊為導(dǎo)向，貸款方面的規(guī)模控制依然會(huì)很強(qiáng)，而對(duì)于一些涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，或者說有可能涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，相關(guān)貸款也會(huì)有較強(qiáng)的審查。最典型的就是后續(xù)類似信用卡刷卡、消費(fèi)貸發(fā)放等，是不能和房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的，否則會(huì)被認(rèn)為是貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的現(xiàn)象。

董希淼認(rèn)為，應(yīng)繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸政策，綜合運(yùn)用多種手段，量?jī)r(jià)并舉，長(zhǎng)短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)。既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，將“房住不炒”的定位落到實(shí)處。

監(jiān)管嚴(yán)查涉房貸

8月29日，據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，多家銀行近期收到窗口指導(dǎo)，要求自即日起收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，原則上開發(fā)貸規(guī)模控制在2019年3月底時(shí)的水平。這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額將從今年二季度末的11.04萬億元減少至一季度末的10.85萬億元規(guī)模。

此外，建行副行長(zhǎng)紀(jì)志宏在2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也稱，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸合規(guī)發(fā)展，加強(qiáng)資金用途方面的監(jiān)管。

事實(shí)上，今年以來，監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)信貸融資的政策持續(xù)收緊，從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。分析人士認(rèn)為，涉房貸款未來仍將會(huì)是監(jiān)管重點(diǎn)。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“23號(hào)文”，針對(duì)商業(yè)銀行領(lǐng)域的房地產(chǎn)融資亂象整治作了詳細(xì)要求，其中包括：個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房;資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

近日，銀保監(jiān)會(huì)公布對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)，通報(bào)指出，一些地方中小銀行違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，有的機(jī)構(gòu)向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的置業(yè)公司發(fā)放貸款，用于支付拆遷補(bǔ)償款;此外，違規(guī)向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。銀保監(jiān)會(huì)要求，各相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要采取針對(duì)性的審慎監(jiān)管措施，并依法進(jìn)行行政處罰。

隨著“強(qiáng)監(jiān)管”發(fā)力，多家商業(yè)銀行因消費(fèi)貸款、涉農(nóng)貸款等違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)而受罰，牽涉面甚廣。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至7月末，銀保監(jiān)會(huì)、各地銀保監(jiān)局及分局2019年已開出近1500張罰單，涉及全國(guó)共312家銀行，總罰沒金額超過4.3億元。其中涉及“房地產(chǎn)企業(yè)”、“房款”的案由多達(dá)115份，涉及銀行50家，國(guó)有大行、股份行、城農(nóng)商行和農(nóng)信社均在內(nèi)，累計(jì)罰款4729萬元。

央行同時(shí)加碼，擰緊了房地產(chǎn)貸款的水龍頭。央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。截至6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元，同比增長(zhǎng)17.1%，增速較3月末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

調(diào)控再創(chuàng)紀(jì)錄 房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%。累計(jì)次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2019年下半年，全國(guó)樓市將依然是雙向調(diào)控，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會(huì)加碼。另外，從信貸利率角度看，也不排除針對(duì)房地產(chǎn)的利率再次提高。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，下半年房?jī)r(jià)會(huì)小幅降溫，即各類降價(jià)促銷下，會(huì)有所下跌。但是類似跌幅不會(huì)太大。而隨著后續(xù)房企銷售業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)降價(jià)幅度會(huì)不斷減少，進(jìn)而重新出現(xiàn)上漲。