擱到各大行業之中，房地產的盈利優勢已日漸消散。

2020年中報陸續出臺后，不少地產股的投資者發現，按照兩年前房企的銷售金額來做的利潤預估紛紛失效，不少房企的毛利率處于下行態勢，有的降幅還非常大，完全出乎意料。

第一財經記者梳理發現，滬深港逾百家房企的毛利率處于同比下滑態勢。綜合不少龍頭房企財務負責人在業績會上的言論來看，這輪毛利下滑仍會持續。

數位受訪人士認為，這與這批結算貨源的土地主要來源于2017年地價高點時段購買;房企打折促銷;疫情耽誤銷售導致成本分攤相較于去年同期增多等直接相關。

逾百家房企毛利下滑

根據Wind統計顯示，滬深港股地產類147家已經出半年報的上市公司中不足三分之一的房企毛利率錄得同比增長，112家上市房企上半年毛利率處于同比下滑態勢。

毛利率同比下滑幅度超過10個百分點的房企有32家。

這32家房企中不乏一些位居行業百強榜單的房企。諸如，大名城(600094.SH)、華發股份(600325.SH)、華僑城A(000069.SZ)、美好置業(000667.SZ)、南國置業(002305.SZ)、首開股份(600376.SH)、泰禾集團(000732.SZ)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、SOHO中國(00410.HK)、力高集團(01622.HK)、建發國際集團(01908.HK)、五礦地產(00230.HK)、首創置業(02868.HK)。

部分房企的毛利率相較于去年同期近乎腰斬。例如，建發國際集團的毛利率從2019年上半年的40.62%，下滑至本報告期的21.89%;綠景控股(000502.SZ)的毛利率從2019年上半年的21.93%，下滑至本報告期的11.12%;中洲控股(000042.SZ)的毛利率從2019年上半年的53.75%，下滑至本報告期的21.33%;首開股份(600376.SH)的毛利率由2019年上半年的44.20%，下降至本報告期的26.09%。

不僅中型房企，部分頭部房企的毛利率也有所下滑。例如，招商蛇口的毛利率從2019年上半年的37.88%下滑至本報告期的23.85%;華潤置地(01109.HK)的開發物業毛利率由2019年同期的36.0%下降為本報告期的31.1%;中海地產(00688.HK)的毛利率從2019年同期的34.89%下降至本報告期的30.59%。

35家房企的毛利率相比于去年同期有所增長。諸如，世茂股份(600823.SH)的毛利率由2019年上半年的30.65%，上升至本報告期的37.72%;深圳控股(00604.HK)的毛利率由2019年上半年的33.64%，上升至本報告期的37.99%;花樣年控股(01777.HK)的毛利率由2019年上半年的29.58%，上升至本報告期的33.64%。

部分毛利率上漲的房企在接受第一財經記者采訪之際有提及，利潤率高的項目于本報告期結算，以及重倉的區域房價上漲，是推高毛利率的重要原因。

以深圳控股為例，公司上半年實際合同銷售額約75.82億元，較去年同期增長17.8%。其中，僅深圳南山區前海頤灣府住宅項目和深圳福田區泰然立城辦公項目，就分別貢獻了27.9億元和18.1億元合約銷售。

受益于上半年深圳樓市行情偏熱及所銷售項目均價較高，報告期內深圳控股每平方米平均售價高達29572元，這幾乎是不少龍頭房企每平方米平均售價的兩倍。房地產銷售毛利率較去年同期提升5.7個百分點至43.4%。

年度毛利仍將下滑

逾百家房企毛利率處于同比下滑態勢，萬科是其中之一。

今年上半年，萬科(000002.SZ/02202.HK)房地產開發及相關資產經營業務的結算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點。

在中期報業績發布會上，萬科CFO兼執行副總裁韓慧華對此作出回應。她表示，2019年是萬科毛利率的一個高點，原因是2019年結算項目大部分是在2017年-2018年銷售高點結轉而來。

另有深圳一家TOP10房企投拓部王姓負責人士在接受第一財經記者采訪之際進一步指出，房企現在結算的這批貨源，主要來源于2017年。當時，正是地價的高點時段，尤其是2017年第三季度拿的地普遍價格高，營業成本被直接推高。

同時，這批結算的貨源于2018年入市銷售。彼時，各地四限政策依舊從緊執行，限購、限售、限價不斷擴容，部分省市加碼限貸。這種持續高壓收緊的調控基調直到當年年底山東省菏澤市率先取消限售，才稍顯松動。但因城施策、一城一策的政策主基調未變，尤其是一線以及核心二線政策仍處于從緊狀態。

上述王姓人士直言，尤其是2018年下半年來，市場行情急轉直下，核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調。“樓市調控的風向給到了開發商不太樂觀的預期。一方面，房企普遍不太敢再大手筆買地;另一方面，基本都在忙于打折促銷、精裝改毛坯、特價房等以價換量的營銷以促進回款。從入市到結轉基本都反映在2020年的財報中。”

前端買地成本的上行疊加后端銷售價格的下行，加之市場整體趨于平穩，地價占售價比持續上升。

韓慧華在業績會上也有表達類似觀點，她有進一步分享道，“對于整個行業來說，毛利率下降是一個長期的趨勢，我們目前的銷售毛利率比我們現在已經結轉的毛利率是相對更低的，我們預計到年底還有一個小幅的回落。”

碧桂園(2007.HK)首席財務官伍碧君也表示，利潤率下降是行業趨勢，未來能夠維持25%的毛利率已是不錯成績。

值得注意的是，相較于往年，今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，多家房企延期開工。往年的返鄉置業潮基本告停。直至3月初，房地產業的銷售和開工情況才有所好轉，不少城市的樓市小陽春推遲至5月。

今年3月，萬科總裁祝九勝在出席公司2019年業績會時曾指出，“2-3月，萬科銷售額和2019年同期相比下降510億元，全年約3.9萬戶客戶的新房交付料將延遲。”這幾乎是行業共同面臨的情況。萬科、華潤置地、金地集團(600383.SH)、華發股份等多家房企在湖北區域的銷售也受到沖擊。

立信會計師事務所劉姓注冊會計師在接受第一財經記者采訪之際也有指出，“受疫情沖擊，不少房企全年20%左右的工期沒有施工，同時銷售也受到沖擊，但是人力、施工費用等營業成本還是要支付的，分攤在上半年這幾個月，對毛利率的影響就會被放大。”

房地產的預售制度，使銷售收入提前出現，大約2年左右才會結算營收和利潤，存在一定的錯配周期。每年銷售、結轉項目不均的周期性波動表現顯著，單個大體量項目的毛利水平、入市時間等都會導致核心財務指標的大幅度起伏。

以綠景中國(00095.HK)為例，去年同期公司收益逾80%來自紅樹灣壹號，約27.5億元，該項目的毛利率超過70%。相較之下，今年上半年綠景中國結轉項目收入僅24.37%來自紅樹灣壹號，其他來自于美景廣場、國際花城、綠憬商務廣場。這直接造成了綠景中國收益、毛利的下行。報告期內，綠景中國毛利率同比下降5個百分點至65%。

類似這樣受結轉項目影響的房企并不在少數。諸如，華發股份、大名城等房企報告期內出現增收不增利的狀態，就與多個結轉項目出現虧損、重倉區域毛利下行等有直接關系。

最新的8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開“重點房地產企業座談會”，傳達了重點房企融資新規，業內將其稱為“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不小于1。

“高毛利項目可能沒達到結算標準，而低毛利項目結算進表，房企的毛利便會趨于下行。”劉姓注冊會計師也指出，“三條紅線”出臺之后，不排除接下來房企調節結算項目，以更好助力自身達到“三條紅線”標準。