上海今年下半年擬開新項目中，位于虹橋國際中央商務區青浦片區的上海天空萬科廣場，是我從去年開始就在關注的多元復合的新型TOD商業項目。

上海天空萬科廣場的商業體量約10萬方，是西虹橋最大的幾家區域型購物中心之一，且設計更新配置更多元功能更復合。

據Mall星人最新了解，目前項目已完成竣工備案，進入內部裝修階段。即使疫情期間，項目也沒放慢向前推進的步調，線上對接租戶進行裝修設計審圖、工程裝修施工方案、租戶進場裝修計劃等。

值得關注的一個時間點和一個數據是——不出意外，項目會在今年國慶檔正式開幕；另外，當前招商率已超90%，進場率超52%。

私以為，上海天空萬科廣場之所以值得期待，首先要從區域煥新的視角看，它的到來，將促使上海青浦新城或者說西虹橋的商業能級得以提升，帶動一個商圈的形成，改變一個區域的生活圈和工作圈。

如果從城市發展的角度來看，它是打通城市配套服務和新城市區域振興“最后一公里”的又一樣本，是構建未來理想社區和美好生活場景的新型探索中心。

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多元內容——哪些具有號召力的品牌已入場？

用俯瞰視角看，上海天空萬科廣場是地鐵17號線進入青浦后的第一座大型購物中心。項目往西距青浦其他同規模購物中心約10公里以上，往東距市區虹橋樞紐方向最近的區域型購物中心距離也超過5公里，南北兩翼10公里車程內也無同等規模復合式區域型購物中心。

與去年開業即紅的松江印象城一樣，上海天空萬科廣場帶來新型商業理念和豐富品牌內容的同時，更重要的是填補了區域內一站式商業空白。

1-立體布局綜合性一站式業態

就板塊輻射客群來說，上海天空萬科廣場有一群明確的剛需客群——國際學校家庭、高品質年輕家庭、都市辦公白領、國際化展會商務人士及其他熱衷潮流時尚的居住客群。

圍繞目標客群，上海天空萬科廣場整體的業態規劃圍繞「親子、運動、社交」三大關鍵詞展開。

項目共四層商業（L1-L4），涵蓋零售、餐飲、體驗等業態。其中，體驗業態占據了較高比例（如奈爾寶家庭中心、彈力猩球超級運動中心、造夢盒子兒童音樂劇場、CGV影院等主力/次主力店，就充分集結了好玩有趣、潮流體驗的要素）。

從樓層業態規劃來看，從下至上，大致為——

L1側重零售，設置了超市、家居、數碼生活區域，戶外潮牌、休閑運動區域，國際休閑、女性精品區域，快時尚區域，國際休閑餐飲區域。

L2側重親子萌寵，設置了兒童區域，女性、生活方式、兒童零售區，娛樂、寵物區，美食主題區，延長營業時間餐飲區。

L3側重娛樂休閑，設置了休閑娛樂、運動區域，餐飲區，服務配套區。

L4側重運動體驗，設置了運動區域，商務宴請餐飲區。

整體而言，項目著力打造一站式多元業態的態度非常明顯。有家居家具品牌，如NITORI；有運動休閑品牌，如Levis；有潮牌，如MLB；有珠寶手表，如周大福；有中少淑女裝，如西町村屋；有數碼，如HUAWEI MSC、APPLE、小米之家；有特色餐飲，如家府潮汕菜、明洞王妃家烤肉、太二酸菜魚、匠喜雀居酒屋；有生活服務配套，如海馬體照相館、金貝齊齒科……

2-打造最強頭部品牌組合

從已圍擋的盒馬鮮生（主力店）、CGV影城（主力店）、奈爾寶（主力店）、彈力猩球（次主力店）、蔚來汽車、無印良品、卡通尼、優衣庫、中國李寧、泡泡瑪特、金寶貝、醉輝皇、山石榴、布歌東京、湊湊、左庭右院等品牌陣容看，上海天空萬科廣場幾乎囊括了大多數已被市中心優質項目驗證過的優質品牌。

這一方面當然說明項目團隊的能力和努力，另一方面也印證了這些優質品牌對項目優勢的認可及其前景的看好。只有把本區域內沒有，但在其他區域已經普遍落位的頭部品牌引入進來，才能保證交出一份高分答卷，引領區域商業能級。

【TIPS】項目每一個樓層都布局了餐飲業態，同時充分考慮了晨經濟和夜經濟的融合，打造全天候多元業態，可以白天喝咖啡遛娃、晚上會友饕餮。針對辦公客群的主要需求，引入Seesaw、Peet's Coffee、Manner、樂樂茶、BAKER&SPICE等咖啡茶飲輕餐品牌和醉輝皇等宴請型餐飲品牌。

3-「首店+定制店」多重加持

從目前已知的簽約品牌看，上海天空萬科區域首店率高達73%，同時天空定制店約占80%，坐實西虹橋區域商業“首店收割機”的地位。

首店層級方面，除了區域首店，還有諸多外環外首店、中環外首店、內環外首店乃至浦西首店和全國首店，如全國首家造夢盒子兒童音樂劇場、達可芮冰淇淋內環外首店、PADELX板式網球中環外首店、盡膳口福蹺腳牛肉火鍋中環外首店、Uncle no name外環外首店、MOMENTI外環外首店、廣蓮申外環外首店等。

形象升級店、旗艦店、定制店方面，包括盒馬鮮生全國創新店及最新形象店、HUAWEI MSC三合一旗艦店、Apple全國3.0版本最新形象店、哈根達斯天空定制概念店、首出外環的天空定制版休閑西餐Pacos by LENBACH等。

在眾多特色明顯、自帶流量、多元復合品牌的助力下，上海天空萬科廣場將形成一個富含國際時尚潮流、充滿趣味創意的休閑購物體驗場，成為目的性消費首選。

【TIPS】以上僅為目前為止Mall星人已知的上海天空萬科廣場部分首店品牌，更多令人驚喜的品牌且等項目后續官宣。

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豐富場景——有什么特色空間值得為之驚艷？

提到“萬科廣場”，在上海天空萬科廣場之前，還有同體系內的項目——七寶萬科廣場。七寶萬科廣場的成績與多年來對區域的貢獻已然有目共睹，成了非CBD商圈核心商業的范本。

如果說七寶萬科廣場為外環外做核心商業標桿打了樣，那么與之相比，上海天空萬科廣場更有優勢的是，其在設計建設之初，就注入了最新理念，“層層有趣，處處驚喜”，可以發揮和創新的操盤空間更大。

下面基于空間場景的角度，結合入駐品牌，談幾個上海天空萬科廣場空間場景和特色服務方面的亮點。

1-親子空間與場景

L2的「萬樂園」——室內外親子樂園，擁有16米高的星隱綠林，曲型超大滑梯及陀螺轉椅，享受運動娛樂的同時，還能“親近”自然。

除了兒童零售，也有造夢盒子這樣的專業兒童音樂小劇場（次主力店），以及奈爾寶家庭中心（主力店）、子曰書院、金寶貝、涂來涂去等親子培訓和游樂品牌。

其中，L1-L2跨層的奈爾寶家庭中心，包含兒童游樂、親子餐廳多主題區域，吃玩一體，可舒心瘋玩一整天。

造夢盒子將引入市場口碑良好的親子劇目，配以各類造節演藝、兒童親子演出、演藝類節目直播等，讓文藝體驗與親子場景充分融合。

2-運動空間與場景

上海天空萬科廣場將集結街舞、籃球、滑板等運動項目在內的多個主題功能區，打造多品類跨年齡段運動組合，并充分利用屋頂這個第五立面，與租戶共建共創打造多元運動場景。

L4的「萬升園」，設有平衡木、爬網、定制秋千、多彩沙坑等，近10種游樂設備，還有屋頂休憩花園、攀巖區、戶外親子互動區域、可以看球賽的主題休閑餐酒吧，滿足多種多樣的運動休閑需求。

品牌方面，2200多方跨層L3和L4的彈力猩球超級運動中心，擁有12米挑高空間，結合了蹦床、攀巖、滑雪等幾十種室內潮流運動娛樂項目。

中國唯一一家商業性板網球俱樂部PadelX已確定入駐屋頂運動場地，助力搭建運動屬性和社交屬性兼備的場域。

還有英米體育（籃球）、Leo Gogart（卡丁車）、The Kite Runner（滑板輪滑）等運動品牌，也已確定入駐，多樣化運動供給，點燃運動激情。

3-休閑社交空間與場景

在戶外擁有開闊廣場和草坪景觀的「萬坊」（休閑餐飲社交街區）及「萬境廣場」（室外多樣綠植空間），以休閑外擺餐飲打造放松愜意氛圍，可打造草坪音樂節、周末市集等舒展生活的活動。

在擁有挑空景觀的L2，項目將與網紅潮流美食租戶共創「話題食集」主題餐飲空間。通過經營內容和模式創新，打造天空定制門店場景及產品，讓租戶將重點新品、爆品放到上海天空萬科廣場首發，并推動聯合營銷、首發儀式、跨界聯名首發活動的落地。

4-特色人性化服務

與屋頂運動場匹配，上海天空萬科廣場設置了「星空浴場」，包含盥洗區、互動打卡區、親子淋浴間、干發區/梳妝區、VIP淋浴間、獨立馬桶間等。

在主力店奈爾寶附近設置了「親子衛生間」，包括母嬰室（含哺乳房、尿布臺、嬰兒車存放區等）、嬰兒用品自動售賣區、化妝區、全身鏡、親子盥洗區等。

萌寵是人的朋友，也是越來越多人傾注情感的對象。上海天空萬科廣場全力營造了寵物友好環境，街區設置專門的寵物便便箱，并提供免費的拾便袋；禮賓臺為寵物專門提供免費的尿墊、除臭噴霧，以及寵物推車、牽引繩等溫馨服務。

此外，還為開車出行的“鏟屎官”們安排了寬敞的寵物友好專屬車位，以及可攜帶寵物乘坐的專屬電梯。

寵物的相互社交和“鏟屎官”的相互社交可同時進行，項目為萌寵們專屬打造的「萌寵歡聚場」，可舉辦豐富多樣的寵物市集、寵物露營、寵物賽事、寵物養育知識沙龍等活動，邊共享愜意時光，邊讓狗狗們“交個朋友”。

可以發現，在上海天空萬科廣場，不僅有更具沉浸感、富有想象力的公共區域，還有與社群結合、與品牌融合共創所打造的特色主題區，從生活方式出發，創造場景化購物體驗的社交空間和創新空間，重新定義人與空間之間的連接關系，滿足不同消費群體的需求，實現生活方式的引領。

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萬科商業2.0——TOD商業未來需要怎樣的樣本？

上海天空萬科廣場與地鐵17號線徐盈路站無縫銜接。出站后，無需經過常見的通道，只要走過一小段階梯，即可到達商場L1；反之亦然。

而從整個大盤看，10萬方的上海天空萬科廣場只是上海天空之城的一部分。作為上海萬科聯合申通資產開發的首個TOD模式多元業態綜合體項目，上海天空之城除了集合商業，還融合了10萬方辦公、35萬方住宅和青年公寓、公共綠地、教育等多元復合業態，整體面積達80萬方，幾乎具備了一個城市應有的所有要素，相當于一個TOD微縮城市。

1-實現高質量可持續發展

探索符合綠色可持續發展下的未來城市圖景，將是企業未來發展的重要使命。

在多模式交通樞紐、消費辦公中心、大城市活力中心、綠色健康空間、城市服務等價值體系的引領下，上海天空之城極有可能成為聯通青浦區、上海全市乃至長三角的活力中心。

在多模式交通樞紐的基礎上，通過原有老橋、跨河彩虹橋、住宅高線橋、鯤橋、商業內部橋、金葉橋、跨河光橋、地鐵聯通商業橋、跨松澤大道步行橋等九座橋的構建，以及空中無雨綠廊等的設計，上海天空之城的商業、辦公、住宅等部分與地鐵等交通形成了一個緊密連接的有機體。

同時，「綠色」也是上海天空之城的底色。近日，項目榮獲堪稱綠色建筑領域“奧斯卡獎”的美國綠色建筑協會LEED金級預認證。

2-打造共成長的商業新標桿

作為上海天空之城的重要組成部分，上海天空萬科廣場也在開發期就以「綠色低碳」理念貫穿空間設計及建設，融入可持續場地、用水效率、能耗和環境、材料和資源、室內環境質量和創新等多方面。

此外，上海天空萬科廣場將向品牌簽約租戶發起“綠色二裝”，倡導全周期“減碳”運營理念。

定位「新城市TOD商業，元氣生長力中心」的上海天空萬科廣場，除了綠色低碳，還將以「智慧科技、人文交互」的理念，與品牌聯手共建，以更優的服務品質和全新理念，打造TOD商業運營新標桿。

通過上海天空萬科廣場，我們可以發現和見證萬科在TOD賽道上的迭變——實現了從開發到營運的全面進階。

萬科商業由此也為城市區域振興和城市商業未來發展，提供了一個現實的優質樣本，讓多元多業態的界面融合，打造出面向高品質客群的生長力中心，為青浦新城及大虹橋交匯點的提檔升級貢獻力量，并與消費者、品牌、城市共同成長，形成廣泛的聯結感和社群感，為城市的活力和人們的美好生活持續輸送養料。

結語

從空中俯看上海天空萬科廣場，再從側切面觀察它，不難發現項目內部是多元且一體的。再放到整個區域內看，這里猶如通過現代交通接入現代城市的“小宇宙”或者說“生活工作中心”——多元、復合、立體、一站式。

可以預見，項目亮相后，不僅會改變區域的商業氣質，也將成為區域的一個核心。天空大盤，大城已成，期待其金秋亮相。

 

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