“總體來看，盡管部分核心城市土拍市場明顯回暖，但受弱能級城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍較低。”在6月1日下午的“中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會”上，中指研究院土地市場研究負責人張凱分析指出，今年前5個月，300城核心區(qū)地塊供應增加，郊區(qū)地塊減量供應或折價供應。同期的土地出讓金同比累計降16%，地方財政壓力仍較大。

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根據中指研究院預測，6月作為房企年中沖刺關鍵節(jié)點，若支持政策能夠進一步落地，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產銷售有望迎來好轉。

土拍熱度超去年

截至5月末，22城中除沈陽之外均完成了至少1宗涉宅用地的供應。22城1～5月整體土拍熱度高于2022年任何一個批次，但同時城市之間分化加劇，濟南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主，而部分高能級城市地價頻繁觸頂。雖然部分核心城市土拍明顯回暖，但受三、四線市場拖累，全國土拍市場總體熱度仍較低。

高能級城市依然受到拿地房企的青睞。50家代表房企1～5月在二線城市的投資面積占比最高，為65.7%，一、二線城市占比合計近九成。

分城市群來看，長江中游城市群、珠三角城市群市場下行壓力較大，主要體現在供需兩衰，土地出讓金收入大幅下降；京津冀、成渝市場下行壓力相對較小，但土地出讓金仍呈下滑趨勢；長三角城市群得益于核心區(qū)優(yōu)質地塊的大量成交，成交樓面均價顯著提升，在成交面積大幅下降的情況下仍支撐著土地出讓金累計同比正增長，體現出區(qū)域的市場韌性強度過硬，同時民營經濟活躍（體現為民企參拍積極）也是市場韌性較強的主要原因之一。

住宅銷售方面，中指研究院報告顯示，今年1～5月，重點50城商品住宅月均供應規(guī)模小幅回升，同比增長約6%，但仍為2016年以來同期低位。從銷售額來看，銷售額超千億房企7家，較去年同期增加4家；百億房企68家，較去年同期減少2家。

值得一提的是，住宅銷售整體下行的同時，住宅租賃卻保持了上漲態(tài)勢。1～5月，50城住宅平均租金累計上漲0.29%。5月，春季就業(yè)季邊際效應仍存，住房租賃行業(yè)需求延續(xù)復蘇態(tài)勢，重點城市住宅平均租金繼續(xù)小幅上漲，50城住宅平均租金36.8元/平方米/月，環(huán)比上漲0.06%。

需求端期盼更多政策

今年1～5月，TOP100房企銷售總額為29661億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點，增速有所放緩，房企整體依然承壓。

以出險房企為例，從2020年到今年4月，債務違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。到目前，出險房企主要通過債務展期、以資抵債和債轉股的形式實現債務重組。

中指研究院分析指出，5月，重點城市市場活躍度進一步下行。近期個別房企償債壓力較大、部分城市城投風險上升，也對市場預期形成擾動。目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場也需要更實質性的政策落地。

短期來看，在市場企穩(wěn)恢復前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺，一線城市有望繼續(xù)執(zhí)行“一區(qū)一策”。二線城市政策放松力度將進一步加強，有望逐步取消核心區(qū)外限制性政策，給予市場信心，推動市場預期修復。

《中國經營報》記者注意到，近日陸續(xù)有二線城市在加大樓市政策力度。比如，6月2日，青島將非限購區(qū)域首套房首付最低比例下調為20％。同時，青島還優(yōu)化了限售條件，支持剛需、改善需求，全面推行二手房“帶押過戶”“優(yōu)鮮賣”模式，促進“賣舊買新”“賣小換大”等。

（文章來源：中國經營網）