近期公募REITs市場表現有點慘。

(相關資料圖)

相比起去年REITs還受到資金追捧，紛紛溢價，成為市場的明星，今年“畫風”突變，二級市場價格波動持續加大，目前多只收盤價逼近歷史最低水平，更有近半數產品已經“破發”。

市場從過熱轉向過度調整，這個時間差還不到一年。

中國基金報記者采訪多位業內人士表示，由于公募REITs流通盤偏小，本身就容易出現二級市場價格波動劇烈的情形，再加上近期接連調整或觸發部分機構止損離場，且買盤力量偏弱，導致市場單邊下跌。

不過，多位人士認為，當前市場調整已使REITs產品價值顯現，積極看好中國公募REITs的發展，也對后期二級市場的表現保持樂觀心態。

二級市場連續調整

多只公募REITs“破發”

公募REITs二級市場表現在經歷短暫的量價齊升后，近期又迎來持續數周的回調，并一度呈現縮量下跌態勢。

據統計顯示，截至6月5日，中證REITs指數今年以來累計跌幅達到18.34%。27只公募REITs中，有14只二級市場價格跌幅超過10%，更有產品跌幅超過20%，其中，產業園、高速等底層資產跌幅靠前。

僅6月5日當天，就有24只一個交易日內跌幅超過1%，6只跌幅超過3%，最大跌幅更是達到7.79%，華潤有巢REIT當日盤中跌破發行價, 距離其上市還不到半年。另據中國基金報記者粗略統計，截至5日收盤，已有13只跌破發行價。

今年以來跌幅最大前20：

值得一提的是，隨著公募REITs大跌，部分產品折價率有所抬升。

截至6月5日，全市場27只公募REITs產品平均溢價率0.32%，較此前大幅下滑，多只產品折價率超10%以上。

其中，華夏中國交建REIT貼水率超過33%，平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT貼水率超過20%，此外，國金中國鐵建REIT、華泰江蘇交控REIT貼水率也超過了10%。不過，華安張江光大REIT、中航首鋼綠能REIT、國泰君安東久新經濟REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、中金普洛斯REIT等溢價率依然在10%以上。

截至目前，今年以來3只REITs產品發行成立，其中，2月8日上市倉儲物流REITs嘉實京東倉儲基礎設施REIT，發行規模17.57億元。3月29日同時上市兩只能源基礎設施REITs，分別為中信建投國家電投新能源REIT（發行規模78.40億元）和中航京能光伏REIT（發行規模29.35億元），另有中金湖北科投光谷產業園REIT已于6月5日開始發行。

從今年3只新品上市首日表現來看，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、中航京能光伏REIT首日漲幅均超10%，中信建投國家電投新能源REIT首日漲幅不到2%，但與去年下半年動輒20%以上漲幅相比，整體有所降溫。

流通盤小及部分機構止損離場

導致市場大幅波動

究竟是什么引發了REITs產品的調整？不少人士認為，連續調整或觸發部分機構止損離場等成為主要是觸發因素。

一位業內人士分析表示，一方面，部分公募REITs2022年及2023年一季度運營情況表現不及預期，經營業績負面信息被過度解讀，在市場下行期間觸發部分投資人止損線、悲觀情緒向其他REITs產品擴散等。另一方面，目前公募REITs投資人的結構仍以機構投資人為主，缺少增量資金入場，較為趨同的投資行為導致下行的效應被放大。

“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產公允價值，二級市場價格會表現為向產品內在價值回歸。”上述業內人士認為，目前市場情緒并沒有出現明顯扭轉，投資者關注短期收益與機構考核方式的短期化仍是市場不穩定的因素。

先鋒瑞馳基金投資總監陳海濤表示，2023年以來REITs市場普跌，概括起來主要有四方面原因：

第一、底層資產類別的影響。目前REITs普遍以基礎設施資產作為標的底層資產，收入結構雖然穩定、但彈性相對較弱，且賽道雖然清晰但收入類別也是唯一的，因此在目前市場環境下受到一定影響，從而形成市場對的負面預期；

第二、宏觀經濟修復預期的影響。國內1-4月規模以上工業企業利潤同比下滑20%、4月制造業PMI指數重回50的榮枯線以下、波羅的海干散貨指數年內一直處于歷史低位徘徊等數據，對于REITs市場整體預期、尤其是工業園/港口物流等周期相關度強的行業標的現金流預期形成了一定影響；

第三、投資者結構相對單一。目前REITs市場中主要以保險、銀行理財等持牌機構為主，而對應的資產投資管理部門又大都以固收部門為主，投資策略與估值體系相對雷同，在后臺風控標準上對于風險止損的要求也可能過高，故形成市場齊漲齊跌以及標的破位后的多殺多現象；

第四、REITs在上市初期由于短期供需關系、2022年大類資產的收益率差、政策紅利等外部因素合力刺激，受到投資者高度追捧，導致各類項目估值過熱抬升，提前透支了后續市場增長。而隨著前期牛市行情的結束，疊加宏觀等短期外圍干擾因素，因此出現調整。

國金中國鐵建REIT相關負責人表示，年初至今，部分公募REITs產品二級市場價格波動較大，主要是因為二級市場投資者類型相對單一，主要以機構投資者為主，針對公募REITs產品的投資和預警決策趨同，加之二級市場流動性不足導致。

“由于公募REITs流通盤偏小，本身就容易出現二級市場價格波動劇烈的情形，再加上近期接連調整或觸發部分機構止損離場，且買盤力量偏弱，導致市場單邊下跌。” 另一位市場人士也表示。

中航基金認為，二級市場的波動反映了市場情緒。受宏觀經濟變動、資本市場下行等多重因素影響，投資者的預期和投資行為發生變化，導致REITs二級市場短期價格有所波動。此外，當前公募REITs市場成交清淡，跟投資者結構單一也有關系，希望未來在政策鼓勵下，會有更多長期資金入市。

不過，中航基金指出，REITs是具有長期穩定分紅特征的產品，從長期來看，決定REITs二級市場上漲的主要動力是底層資產的質量和項目運營管理的質量，因此，長期盈利能力和主動管理能力的加強才是核心。

另有保險機構投資者表示，目前公募REITs流通盤較小，單只流通盤基本都在10億以內，導致二級市場價格的波動更為劇烈。市場過熱時，在資金的追逐中容易形成較高溢價，市場擔憂加大時，往往資金的搶跑也容易形成高折價，因此，短期內的高溢價或高折價可以用流動性解釋。但是長期還是需要向基本面尋求答案。

中信證券研報顯示，今年以來的REITs市場行情可以分為三個階段：1-2月份，隨著公募REITs四季報發布和債市調整結束，市場圍繞公募REITs底層資產經營情況以及未來修復預期濟寧交易，疊加相對穩定的利率環境，市場出現量價齊升態勢；3月以來，隨著利好因素逐步消化，以及強預期和弱現實之間的矛盾，公募REITs市場有所回踩；4月以來，在2023年一季報披露、多只REITs陸續分紅、REITs解禁等多重因素影響下，投資者情緒低迷，市場出現縮量下跌態勢，一定程度上或表明接連的調整或觸發部分機構止損離場，同時買盤力量偏弱。

調整已使REITs產品價值顯現

不少人士認為，REITs目前調整，已讓此類產品長期價值逐漸顯露。

“公募REITs是一種不同于現金、股票、債券的新產品，收益現金流、分紅較為穩定，理論上價格波動應相對較小；從實際情況看，我國公募REITs市場處于發展初期，市場關注度較高，相關制度安排還有待市場進一步檢驗，疊加外部環境等各種因素影響，可能發生局部交易熱度較高、限售股解禁影響流動性、底層資產受到超預期因素的影響導致價格波動等情況。” 業內人士表示，未來，隨著公募REITs市場不斷發展壯大以、配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關衍生品的發展，上述市場發展的短期因素將有望得到改善。

他還表示，目前，隨著國內市場經濟活動穩步復蘇，基于基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，加之產品價格因近期市場下探現已處在價值洼地區間產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，長期投資價值將逐步顯現。

先鋒瑞馳基金投資總監陳海濤也表示，REITs具有資產賽道清晰、管理透明、資產生命周期成熟穩定、分紅法定、兼具成長彈性等特征。以產權類REITs為例，2023年全部產權類REITs的市價分紅率中位數已經提升至4.3%左右，隨著價格的下跌，隱含分紅率會得到進一步提升，而相比目前10年國債收益率已徘徊在2.7%以下，更體現出收益率的優勢。

陳海濤還表示，從歷史上看，每一類資產市場都曾經歷過若干次至暗時刻，但也總是會有堅定的買家在至暗時刻去抄底、賺得超額利潤，這一點絕不以短期市場情緒為左右。

“在市場情緒和做空動能釋放完畢后，預計REITs市場將以估值修復+業績彈性結合邏輯為主，同時經過這次市場洗禮，投資者更應重視在面對市場消極沖擊下具備較強危機應對能力，以及能真正出臺有力解決措施的不同運營機構及管理人的水平差異，在經濟恢復節奏相對較緩的環境下，配置收入邊際改善確定或者行業景氣度有明顯改善的標的。” 陳海濤表示。

“公募REITs的市場表現，基礎資產最為關鍵。以美國REITs市場為例，已經發行的產品中，2022年年末前十大REITs產品的市值占比近50%，頭部集中效應較為明顯。未來，隨著產品擴募和產品新發逐漸壯大REITs市場，基礎資產和運營管理能力將成為未來能否獲得投資人認可的關鍵。” 國金中國鐵建REIT相關負責人表示,從目前主要估值參數測算以及選取邏輯來看，大多數項目現金流預測謹慎、折現率選取合理、折現年期取值選取客觀，整體公募REITs整理估值合理。經過市場幾輪調整后，部分特許經營權項目的IRR及現金流分配率大幅提升，運營情況良好的基礎設施項目值得關注。對于投資人而言，需要根據資金長短期投資屬性及二級市場風險承受能力謹慎選擇投資標的。

上述保險機構投資者也表示，公募REITs核心的關注點還是現金流的屬性，優質的現金流能夠對應資產更高的估值，因此在投資的過程中對行業和資產會給予更高的關注。目前比較看好的領域還是包括物流、IDC、新能源等契合國家未來發展方向的優質資產。個人投資人參與公募REITs，要注意分辨REITs是否有堅實的基本面支撐，精選資產質量更好的REITs項目進行投資，不要盲目跟風。

中信證券也認為，經過前期調整后，當前公募REITs估值性價比可觀，二級市場價值已現。展望下半年，中信證券表示，在公募REITs投資框架不斷完善、估值體系逐步建立的背景下，REITs市場或存在多元化的投資機會。投資者對于公募REITs2023年二季報的表現逐步形成預期，疊加交易量的復蘇，公募REITs二級市場或將迎來估值修復行情。考慮到產權REITs 的交易邏輯相對清晰，預計其或率先迎來修復。

具體到板塊層面，建議重點關注業績相對穩定且擴募/Pre-REITs等邏輯更為清晰的倉儲物流REITs、抗周期性較強的保障房REITs、以及部分業績相對穩定的產業園區REITs。特許經營權REITs方面，對于長期資金而言，上半年持續的回調后相關標的的性價比已經凸顯。隨著監管和信披制度的不斷完善，特許經營權REITs的投資者在計算分紅時的“本息”部分料將有更多參考，進而助推特許經營權的填權效應。

基金管理人、原始權益人

啟動“自購”模式

在市場調整背景下，今年以來，已有多只公募REITs被增持，來激活市場信心。

5月25日，華安基金宣布使用固有資金不超過3000萬元，增持華安張江光大園REIT基金份額。公告顯示原因是基于對該基金及基礎設施項目未來發展前景的信心、和長期投資價值的認可，以及支持該基金持續、穩定、健康發展。

而此前，華夏基金發布公告，稱公司將以不超過3000萬元固有資金投資華夏中國交建REIT，并持有不少于6個月。4月26日，華夏中國交建REIT發布的增持進展公告透露，中交資本已累計增持該基金份額891.74萬份，累計增持金額超過7240萬元，還可以增持不超過308.26萬份。

此外，中信建投基金也在5月6日、5月9日發布增持計劃。6月1日，中信建投國家電投新能源REIT發布的增持進展公告透露，截至2023年5月31日，江蘇公司及百瑞信托合計累計增持份額4,583,025份，占該基金已發行份額總數的0.58%，占增持計劃擬增持份額的9.55%；江蘇公司及百瑞信托合計持有本基金基金份額276,583,025份，占該基金已發行份額總數的34.57%。

此外，6月2日晚間，上交所網站披露中金普洛斯REIT、華安張江光大園REIT發售情況報告書；深交所也發布了博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT的基金合同更新以及發售情況報告書，對基金擴募募集情況進行公示，首批四家公募旗下公募REITs擴募凈認購金額超50億元，圓滿完成擴募發售工作。

業內人士對REITs產品后續較有信心，認為自公募REITs試點以來，監管部門及地方政府陸續出臺多項政策以鼓勵REITs相關市場的發展，政策內容涵蓋資產前期培育、項目盡調、發行上市、資產運營、二級市場交易、擴募等多個環節，市場機構也在積極探索實踐從Pre-REITs到公募REITs之路。未來，在監管政策的指導下，公募REITs前后端投融資鏈條有望進一步打通，不同環節的參與主體、資金來源、參與形式等也將有望百花齊放。