（一）營業收入均值14.82 億，基礎服務收入韌性強，增速達14.76%

物業管理行業已由高速擴規模轉為高質量發展，管理規模增速的下降勢必導致營業收入增速的下降。此外，疊加房地產行業下行、宏觀經濟消費需求不足、疫情管控等多種因素的影響，百強企業營業收入增速出現明顯下降。2022 年，百強企業營業收入均值達14.82 億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59 個百分點，近幾年首次低于11%。頭部企業憑借自身規模效應和優質資源稟賦發展多元業務、布局細分賽道，營業收入保持穩定增長。TOP10企業2022 年營業收入均值達131.01 億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百強企業的近2 倍，頭部效應顯著。

從具體構成來看，2022 年，基礎物業管理收入占比最大，達79.08%，較上一年有所提升；增值服務收入均值約為2.70 億元，占營業收入的18.22%，較上一年下降3.3 個百分點，這與前幾年的發展趨勢相反；創新型服務收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

(資料圖)

基礎物業服務穩定性和抗風險能力表現更好。2022 年，百強企業基礎物業服務收入均值為11.72 億元，同比增長14.76%，高于營業收入均值增速，成為營收重要的壓艙石。

而增值服務遭受宏觀經濟、地產行業、疫情管控影響，業務量顯著下降。2022 年，增值服務收入均值為2.70 億元，同比下降6.35%，增速首年轉負。但增值服務的市場潛力不可小覷，尤其社區增值服務仍是物業管理行業持續增長的重要力量。

伴隨百強企業的業務范疇不斷擴大，城市服務、商業運營、智能科技服務、IFM 等創新型服務逐漸發展起來。2022 年，百強企業創新型服務收入均值約0.4 億元，同比增長32.86%，增速較快。百強企業可以通過拓展更多元的業務持續挖掘增長空間，不斷提升服務密度和滲透度。創新型服務有望貢獻更多的營業收入。

（二）社區增值服務有的放矢更聚焦，非業主增值服務顯著下降

2022 年，百強企業社區增值服務均值約1.65 億元，同比增長6.57%，受疫情及宏觀經濟影響增速放緩，其中空間運營、資產運營、生活服務三大主要板塊合計收入占比約83.27%。

空間運營服務收入主要包括停車場運營管理服務、社區傳媒及其他社區空間運營服務，在三大業務板塊中占比最高，首破三成，達31.82%，較上一年提升1.86 個百分點。一方面，基于管理面積的穩定擴張及百強企業對社區空間運營能力、整合能力的提升，這一板塊的業務一直處于穩定增長且占據最高比例，另一方面由于空間運營服務需求剛性強、受宏觀環境及房地產市場不利影響較小，因此在社區增值服務中的占比進一步提升。

社區生活服務主要包括社區零售、家政服務、社區教育、社區養老等，2022 年該板塊收入占比約為26.32%，是三大板塊中的第二大板塊。其中，社區零售服務收入占比達19.06%，較上一年提高2.04 個百分點，是社區增值服務主要品類中增長最快的業務。2022 年，在疫情影響下，業主和住戶購買生活用品、食品等成為“剛需中的剛需”。百強企業根據業主日常生活所需，及時調整供應品類，通過線上與線下協同服務的方式確保分揀、配送的及時性以及食品的新鮮程度，獲得了業主好評，使社區零售業務獲得快速增長。2022 年，保利物業、建業新生活、綠城服務、榮萬家、新希望服務等企業的社區零售服務收入占比均超20%，且較上一年顯著提升。家政服務、社區教育、社區養老等服務由于疫情管控期業務開展受到較大限制，因此在社區增值服務中的占比均呈現小幅下降。

業主資產運營服務主要包括房屋經紀和美居服務，合計收入占比為25.13%，是百強企業社區增值服務的第三大業務板塊。其中，房屋經紀收入占比13.04%，是百強企業較為成　　熟的業務，但占比較上年下降了0.91 個百分點。這一業務占比出現階段性下降，主要有以下原因。第一，部分企業的房屋經紀業務包括新房市場，而伴隨房地產進入存量時代，疊加地產公司暴雷，人們對于保交樓的擔憂等造成了市場空間的下降以及需求端的縮量。第二，雖然物業公司也有專門的經紀業務團隊，但是相比于鏈家、我愛我家等專業的房地產中介公司，仍存在專業性相對較弱、房源體量過小、房源過于集中在公司管理的項目內部等問題，難以滿足業主多樣化的購房或租賃需求；第三，疫情管控延遲甚至改變人們的置業或租賃需求，為中介交易手續的辦理制造了不必要的麻煩，導致最終的成單量減少。

美居服務在社區增值服務收入中的占比為12.09%，較上一年提升0.88 個百分點。美居服務是近幾年物業管理行業較為熱門的社區增值服務，碧桂園服務、濱江服務、建發物業、建業新生活等的美居服務均取得了快速發展。百強企業開展美居服務具有天然優勢。第一是資源優勢，即與地產開發企業合作，協同開展業主入戶前的預置精裝服務，有先發入局的渠道；第二是空間優勢，與家裝定制公司合作，可在社區空間內進行推介及樣板間展示活動；第三是時間優勢，可及時與客戶進行互動溝通，進行設計方案的現場落地及產品分享；第四是保障優勢，在裝修施工階段和售后維保階段，美居服務交給物業公司對業主來說會更有保障，出現問題時可以更便捷找到物業公司來處理。

雖然整體看百強企業開展的社區增值服務種類齊全，服務多樣，但對于每一家企業而言，社區增值服務呈現出業務更聚焦、優勢資源整合更突出的特點。百強企業在布局社區增值服務過程中不是盲目地追求服務種類多樣，而是重點發力1-3 項細分業務，并在該領域取得一定競爭優勢，將服務做專做精，其他服務則是量力而行。綠城服務發力社區零售服務，借助“綠城生鮮”小程序、“綠城生活”APP、社區驛站等開展生鮮及生活用品零售業務，2022 年獲得收益共計11.38 億元，占社區服務收入的39.88%。此外，百強企業充分發揮自身資源優勢，打造具有特色的增值服務。新希望服務深度鏈接新希望集團的乳制品、休閑零食、調味品、營養品等開展零售及餐飲服務，2022 年該業務板塊占社區增值服務的35.06%。

在發展社區增值服務的過程中，百強企業充分整合科技、傳媒等第三方專業化服務供應商資源，建立良性合作關系，創新服務模式。奧普瑞特機電科技發展（上海）有限公司秉承著“科技創新價值，服務改變生活”的企業理念，立足于上海面向全國的民營企業，是專業從事物業設備設施的運行管理、維修和保養的技術服務供應商。

非業主增值服務板塊受到較大影響，預計未來的重要性會進一步降低。2022 年，百強企業非業主增值服務收入均值約為1.05 億元，同比降低21.40%，下降明顯。不少企業該業　　務板塊甚至出現腰斬，如時代鄰里、融創服務、第一服務控股、榮萬家等企業的非業主增值服務收入下降比例均超過50%。雖然短期內，這對企業的經營績效產生一定不良影響，但伴隨關聯交易出清，百強企業將逐步發力更具發展潛力的社區增值服務以及其他創新型服務，實現未來的可持續增長。

（三）創新型服務強勢崛起，形成新的收入板塊

除鞏固社區增值服務和非業主增值服務外，百強企業不斷拓寬服務領域，布局更多新賽道，擴大營收來源，保障業績持續增長。目前，城市服務、IFM、商業運營、智能科技服務等創新型服務是百強企業布局較多的領域，為行業打開了更大的市場空間，拓寬了服務邊界。

整體而言，2022 年百強企業創新型服務收入均值0.40 億元，在營業收入中占比2.70%，且占比呈逐年提高趨勢。重點企業如碧桂園服務的城市服務占收入比已經超過10%，成為重要的收入板塊。

城市服務是突破傳統物業范疇，轉為“大物業”、“城市管理”的全新定位。不少百強企業也積極拓展這一領域，發展包括但不限于市政、環衛、園林、城市綜合治理等多種業務，并將公司定位升級為城市服務運營商，表明了對該業務板塊前景的看好。百強企業對城市服務的探索已有5 年的時間，近幾年發展非常迅速。碧桂園服務、保利物業、時代鄰里、雅生活集團紛紛加入到這一行列。2022 年碧桂園服務城市服務板塊收入接近50 億元，2019-2022年均復合增速高達313.53%；保利物業、雅生活集團、時代鄰里城市服務自首年至2022 年均復合增長率也均超60%，表明該業務板塊突出的發展潛力。

但城市服務毛利率偏低，如何評價其貢獻是百強企業值得研究的課題。從近兩年數據看，多數企業城市服務的毛利率均顯著低于整體毛利率，2022 年，碧桂園服務、雅生活集團　　城市服務毛利率分別為18.8%、19.3%，分別低于企業整體毛利率6.0、2.7 個百分點。目前看，城市服務對物業公司的營收貢獻比較凸顯，而對于利潤貢獻相對較低，但綜合來看，城市服務對百強企業發展的意義十分重大。首先，物業管理行業是重要的民生行業，其公共服務屬性越發顯著，城市服務的拓展有利于優化公眾對物業管理行業的固有認識，也是順應政策導向和市場趨勢的舉措；其次，毛利率不是評價該項業務的首要標準和唯一標準，在行業趨于理性和高質量發展的背景下，城市服務為行業開辟了新藍海，具有重大意義；最后，目前城市服務尚處于初步發展階段，伴隨業務模式逐漸成熟，規模效應慢慢發揮出來，該板塊的毛利率可能會出現一定的提高。

IFM 是突破傳統服務對象和服務理念的全新探索。百強企業也陸續重視IFM 賽道，并通過為企業、學校、醫院等單位提供服務來提升服務密度，主要業務聚焦于餐飲服務、綜合服務及設備管理等。2022 年，金科服務、新城悅服務、新希望服務提供餐飲服務的收入分別為3.39 億元、3.55 億元、1.06 億元，已成為重要的業務板塊，同比增速分別高達334.29%、305.88%、110.27%，發展潛力突出。新希望服務背靠新希望集團，具備得天獨厚的民生供應鏈資源，服務品質、經營優勢及團餐保供能力亦顯著突出。IFM 具有綜合性、系統性、專業性的特點，目前物業服務企業在該領域尚處于探索階段，參與度不高，業務滲透率較低，未來仍有較大的挖掘空間。

商業運營管理是聚焦商辦物業管理的百強企業特有的業務板塊，呈現出專業性強、利潤率高等特征，近幾年碧桂園服務、融創服務等以住宅為主的物業服務企業也在布局此賽道，逐步建立專門的業務板塊。商業運營及管理一般包括市場研究及定位服務、商業物業租戶招攬服務、開業前籌備服務、租戶管理及租金收取以及其他運營及管理服務，對于項目的整體把控、運營及管理的要求較高，因此專業性比較突出。從2022 年數據看，碧桂園服務、華　　潤萬象生活、融創服務、新希望服務、越秀服務等多家百強企業的商業運營及管理服務的毛利率均在35%以上，表現出較強的盈利能力。

此外，還有少量百強企業借助科技力量，加強智能化建設，提供智能解決方案服務，比如為開發商提供智能案場解決方案，或者為物業公司及其管理的項目（住宅、寫字樓、園區等）提供智能科技服務。涉足該領域的百強企業主要有德信服務集團、佳兆業美好、建發物業、金科服務、時代鄰里、新城悅服務等。在智慧化建設不斷加碼的當前時代，百強企業該板塊業務具備較強的增長潛力。

（四）利潤率水平顯著下降，關聯交易等風險出清是主因

百強企業盈利能力面臨挑戰，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022 年，百強企業毛利潤和凈利潤均值分別為3.21 億元及0.94 億元，較2021 年分別減少4.75%和22.40%。在營業收入平均增速約10.62%的情況下，毛利潤和凈利潤明顯下降，出現“增收不增利”的現象。

為何出現這種現象？首先，非業主增值服務作為高毛利業務，在2022 年受到了很大影響，　　一方面房地產行業下行導致業務量較少，另一方面地產流動性危機造成物業公司大量應收賬款壞賬，極大影響了盈利水平；其次，前兩年行業內規模擴張出現內卷，存在為了增加規模而激進并購的現象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，甚至出現商譽減值問題；再次，社區增值服務綜合看也是毛利較高的業務板塊，但在疫情管控及宏觀經濟承壓的影響下，不少業務的開展受到限制，導致不少企業該板塊收入下滑，利潤貢獻更是受到沖擊；最后，疫情管控增加了物業公司的運營管理成本，以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤空間，導致營業收入實現增長而利潤不增甚至反降的結果。

與此同時，百強企業2022 年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49 和2.71 個百分點，成為近幾年來利潤率水平新低。這一現象成為2022 年最主要的行業變化趨勢之一，有人開始質疑物業管理行業的價值及未來發展潛力。我們通過盤點港股各行業凈利率情況發現，盡管上市物業服務企業平均凈利率顯著下降，2022 年凈利率均值降至7.92%，仍在港交所行業分類中排名第五位，仍屬于凈利率水平較高的行業。

因此，客觀來講，物業管理行業的凈利率仍然不算低。

此外，從行業屬性看，物業管理行業具有典型的民生屬性和服務屬性，目前的利潤率階段性下降恰好是一種理性回歸的表現，行業的本質應該是追求高品質服務和堅守長期主義。

2022 年，百強企業營業成本均值為11.62 億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45 個百分點。盡管百強企業不斷探索成本管控的方式，但仍然很難短時間內實現降本提效，成本管控似乎成為百強企業面臨的一大難題。百強企業2022 年的平均營業成本率為78.38%，較2021 年上漲3.49 個百分點，一改以往年度逐年小幅下降的趨勢。一方面，伴隨業務的不斷發展，對員工的需求，尤其是專業型、復合型人員的需求不斷增加，疊加用工成本剛性，營業成本中的員工成本居高不下；另一方面，疫情管控期間，為物業公司帶來了較多防疫、抗疫成本，導致出現營業成本率不降反增的現象，表明物業管理行業控成本難度加大。

從營業成本構成來看，人力成本過半，仍然是占比最高的部分。2022 年，百強企業人員費用占總營業成本的57.42%，基本與上年持平。清潔衛生費、秩序維護費、綠化養護費、物業共用部分共用設施設備日常運行和維護費用占比分別為8.93%、4.38%、2.21%和9.77%，清潔衛生費比上一年有小幅提升，主要由于疫情管控增加了消殺頻次及相關物資的耗用。其他費用、辦公費用、物業共用部分共用設施設備及公眾責任保險費用分別為13.39%、2.96%、0.94%。