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前言

近一年大泉州的市場(chǎng)供求持續(xù)位于低位，2023年上半年供求量更是雙雙下探至谷底，其中供應(yīng)量為近十二年來(lái)的最低值；成交量為近8年的最低值，成交均價(jià)亦呈現(xiàn)同、環(huán)比下跌趨勢(shì)。在市場(chǎng)寒意持續(xù)、供求量?jī)r(jià)全線下滑的背景下，半年度榜單及在泉房企又表現(xiàn)如何？

【資料圖】

大泉州榜單

泉州市區(qū)榜單

榜單數(shù)據(jù)說(shuō)明

1.權(quán)益榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即：若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)；

2.操盤(pán)榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)操盤(pán)為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開(kāi)發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)僅歸入操盤(pán)企業(yè)；

3.全口徑榜數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目業(yè)績(jī)的累計(jì)值，不考慮權(quán)益和操盤(pán)，不包含代建；

4.大泉州區(qū)域范疇：泉州市區(qū)、晉江、石獅、安溪、南安；

5.泉州市區(qū)區(qū)域范疇：泉州主城區(qū)6區(qū)（豐澤、鯉城、洛江、泉港、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、臺(tái)商投資）；

6.項(xiàng)目屬性：企業(yè)榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)，包含商品住宅、商業(yè)、辦公、車(chē)位/車(chē)庫(kù)等所有在售物業(yè)類(lèi)型；項(xiàng)目榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品住宅備案數(shù)據(jù)，包含普通住宅及別墅；

7.數(shù)據(jù)來(lái)源：涉及銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積均為簽約備案數(shù)據(jù)，剔除退房數(shù)據(jù)；

8.統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2023年1月1日-6月30日。

榜單解讀

01

市區(qū)改善項(xiàng)目缺位 整體住宅市場(chǎng)再度下滑

2023年上半年大泉州商品住宅供應(yīng)124.15萬(wàn)㎡，同比下降32.9%，環(huán)比下滑41.7%；

成交面積154.20萬(wàn)㎡，同比下降30.9%；環(huán)比下降7.2%；

成交均價(jià)10662元/㎡，同比下跌1.6%，環(huán)比下跌10.2%。

從時(shí)間軸來(lái)看，1月份在經(jīng)歷了2022年年末的節(jié)點(diǎn)性沖刺之后供求量均迎來(lái)了階段性的下滑；2月份在疫情緩和及寬松政策的推動(dòng)下，春節(jié)前壓抑的剛需剛改集中釋放，大泉州各區(qū)域普遍在2月迎來(lái)了上半年的成交高峰；但需求持續(xù)有限，3月起市場(chǎng)熱度出現(xiàn)了不同程度的下滑。

二季度雖營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)眾多，各房企積極借5.1、520、618、年中大促等節(jié)點(diǎn)加碼促銷(xiāo)，但整體力度相對(duì)常規(guī)并未有效撬動(dòng)市場(chǎng)，二季度整體市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能較弱，延續(xù)常規(guī)低位。

分區(qū)域成交來(lái)看，2023年上半年泉州市區(qū)的供需萎縮最為明顯。泉州市區(qū)供需兩端同比大幅下滑75.6%與63.5%。供需的雙雙腰斬主要與供應(yīng)結(jié)構(gòu)直接相關(guān)，上半年泉州市區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目房源緊缺，邊郊項(xiàng)目供需兩弱。其中一季度零供應(yīng)，中心城區(qū)長(zhǎng)時(shí)間無(wú)房源可售，主力在售項(xiàng)目均集中于臺(tái)商投資區(qū)、洛江區(qū)的近/遠(yuǎn)郊區(qū)域，項(xiàng)目及市場(chǎng)自然表現(xiàn)平平差強(qiáng)人意。

02

土地市場(chǎng)局部升溫 開(kāi)始進(jìn)入回升通道

反而，上半年的土地市場(chǎng)貢獻(xiàn)了諸多看點(diǎn)。

土地市場(chǎng)維持了“整體冷靜、局部升溫”的格局。一般的地塊以零溢價(jià)、低溢價(jià)為主，但優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)房企的吸引力明顯提升。上半年的大泉州市場(chǎng)出現(xiàn)了一批熱點(diǎn)地塊，久違了的火熱土拍場(chǎng)景也多次重現(xiàn)。

其中豐2022-24號(hào)地塊，既有南浦山規(guī)劃保障背書(shū)在前，又有保利隆恩和光塵樾、保利蓮花錦上的成功經(jīng)驗(yàn)在后，最終觸頂成交，毛坯限價(jià)24998元/㎡刷新了泉州市區(qū)限價(jià)。晉江P2022-67/68兩幅地塊位于泉州環(huán)灣的中央居住核心區(qū)——晉東新區(qū)，兩幅地塊吸引了十余家房企參拍，競(jìng)拍輪數(shù)均超過(guò)200輪，吸引建發(fā)首進(jìn)晉江與保利再度落子。

不僅是具備“抗跌性、安全性、流速性”的優(yōu)質(zhì)商住地塊受到追捧，甚至主打“薄利安全”的回購(gòu)地塊熱度也超出預(yù)期。與以往純回購(gòu)地塊多以底價(jià)成交不同，豐2022-14號(hào)、15號(hào)兩幅純回購(gòu)地塊均進(jìn)入觸頂搖號(hào)階段。

上半年大泉州土地市場(chǎng)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，溢價(jià)率已經(jīng)逐步走出低谷，進(jìn)入回升通道，2023年涉宅用地溢價(jià)率達(dá)到近兩年的高點(diǎn)13.95%。甚至可以說(shuō)大泉州的土地市場(chǎng)已經(jīng)先商品房市場(chǎng)一步開(kāi)始初顯回暖跡象。

03

榜單門(mén)檻大幅下調(diào) 房企格局相對(duì)穩(wěn)定

在市場(chǎng)總量降低的背景下，上半年的榜單表現(xiàn)也受到一定影響。上半年上榜房企業(yè)績(jī)完成總額及各梯隊(duì)上榜門(mén)檻均呈現(xiàn)了明顯的下滑。以權(quán)益榜為例，上榜房企總業(yè)績(jī)102.62億元，較去年同期的174.57億元，下跌41.2%。各梯隊(duì)上榜門(mén)檻也呈現(xiàn)了大幅的下調(diào)，其中降幅最為明顯的TOP3門(mén)檻，同比下跌61.5%，上榜門(mén)檻金額減少14.75億元。

從上榜房企來(lái)看，雖然榜單金額及上榜門(mén)檻變動(dòng)巨大，但是企業(yè)格局相對(duì)的穩(wěn)定以老面孔為主，尤其是央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

龍湖集團(tuán)本次摘獲大泉州權(quán)益金額、操盤(pán)金額以及全口徑金額冠軍。晉江晉東新區(qū)改善型項(xiàng)目龍湖華越盛天御湖境不論面積還是金額均以斷層優(yōu)勢(shì)位居大泉州商品住宅成交榜首。其中成交金額25.95億元，遠(yuǎn)超亞軍項(xiàng)目17.18億元；成交面積16.28億元，超亞軍5.02萬(wàn)㎡。僅御湖境單項(xiàng)目就為龍湖貢獻(xiàn)了超9成操盤(pán)及全口徑金額業(yè)績(jī)。目前項(xiàng)目北地塊基本售罄，南地塊仍在持續(xù)銷(xiāo)售，貨值充裕。憑其市場(chǎng)認(rèn)可度及流速龍湖下半年業(yè)績(jī)?nèi)杂斜Ｕ稀?/p>

建發(fā)房產(chǎn)位居大泉州權(quán)益面積、操盤(pán)面積及全口徑面積冠軍。與龍湖不同，建發(fā)主要依靠多項(xiàng)目熱銷(xiāo)共同助力榜單名次，其中南安建發(fā)縵云、臺(tái)商建發(fā)和著、水頭建發(fā)映月、官橋建發(fā)和璽均是主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目。

上半年建發(fā)在泉拓儲(chǔ)積極，共 5 幅地塊，近 33 萬(wàn)方總建入賬。其中不乏優(yōu)質(zhì)核心地塊，如晉江晉東新區(qū)的P2022-67號(hào)地塊，經(jīng)歷了超204輪競(jìng)拍后，最終由建發(fā)觸頂競(jìng)配建競(jìng)得，這也是建發(fā)首次落子晉江。其充裕的土地儲(chǔ)備，也為建發(fā)下半年的業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)提供充足動(dòng)力。

保利發(fā)展今年表現(xiàn)依舊亮眼，摘獲大泉州操盤(pán)金額季軍、市區(qū)全口徑雙榜冠軍、市區(qū)操盤(pán)金額冠軍。保利主要憑借核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高流速、高業(yè)績(jī)，如主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目保利隆恩和光塵樾與保利蓮花錦上均是開(kāi)盤(pán)即迅速售罄。

今年上半年保利在泉的土儲(chǔ)也主要瞄準(zhǔn)核心優(yōu)質(zhì)地塊，接連入賬豐2022-24號(hào)（泉州南浦山地塊）與P2022-68（晉江晉東新區(qū)地塊）等多幅優(yōu)質(zhì)地塊，核心優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)補(bǔ)充，有利于其接下來(lái)穩(wěn)固自身的行業(yè)地位。

此外，鼎盛置業(yè)、金輝集團(tuán)、美的置業(yè)、隆恩置業(yè)等榜單常客，在上半年同樣取得佳績(jī)。

結(jié)語(yǔ)

從政策層面看，上半年大泉州政策端雖頻頻放松但力度均不大，多是在局部購(gòu)房補(bǔ)貼、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度、中心市區(qū)剛需非剛需購(gòu)房資格認(rèn)定等方面放松，多為對(duì)現(xiàn)行政策的優(yōu)化調(diào)整，意在規(guī)范市場(chǎng)秩序、促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。從全國(guó)政策層面風(fēng)向來(lái)看，上半年也并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的重磅刺激政策，未來(lái)大泉州政策大概率會(huì)延續(xù)上半年托而不舉、小幅優(yōu)化的思路。

從上半年大泉州商品住宅市場(chǎng)不難看出，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)不足是制約市場(chǎng)體量的重要原因。但從上半年的趨緩的地塊供應(yīng)情況看，下半年優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依舊很難及時(shí)足量的接檔上線，尤其是泉州市區(qū)。

下半年，政策層面缺乏強(qiáng)有力的刺激，加之改善需求不能得到充分滿(mǎn)足，僅會(huì)出現(xiàn)因熱點(diǎn)項(xiàng)目入市或部分剛需項(xiàng)目加大折扣而呈現(xiàn)的小規(guī)模的、點(diǎn)狀的反彈，故綜合來(lái)看，下半年整體市場(chǎng)行情還將以低位運(yùn)行為主。

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