作為“滬上第一豪宅”，中糧海景壹號從來不乏關注度。

前不久，在上海陸家嘴一線江景，中糧海景壹號成交一套389.39平方米的二手房源，成交總價高達1.66億元，超42萬元/平方米的單價直接刷新了陸家嘴成交的天花板。

【資料圖】

而近期，大悅城控股又有意將項目的公寓資產打包出售。

7月28日晚間，大悅城控股發布公告稱，該公司的控股子公司亨達發展有限公司，擬通過交易所掛牌轉讓上海鵬利置業發展有限公司100%股權，而上海鵬利置業正是中糧海景壹號項目的開發商。

大悅城控股緣何將項目擺上貨架？

或許，對企業而言，出售資產是為迅速回籠資金，是為調節利潤指標，也是為了優化企業資產架構。

掛牌

寸土寸金的陸家嘴，公交、軌道交通便利，校園、醫院、商業等配套齊全，俯瞰黃浦江邊……可以說，中糧海景壹號項目的地理位置得天獨厚。

然而，大悅城控股卻有意將此項目拱手讓人。

早在今年7月10日，該公司便已發布了預掛牌轉讓上海鵬利置業100%股權的提示性公告。

18天之后，預掛牌轉為正式掛牌出讓，與此同時，目標公司的持有資產、掛牌底價隨之宣告。

最新消息顯示，此次掛牌的上海鵬利置業所持目標資產為中糧海景壹號的三幢公寓項目，掛牌底價將不低于經國有資產監督管理部門備案的凈資產評估值41.42億元。

對大悅城控股而言，公寓項目整體投資回報周期較長，回流資金較慢，若能一次性出售，無疑將助力企業快速回流資金。

對此，有投資者在公開平臺調侃稱：“出售之后又有錢拿地了。”

對于本次出售，大悅城控股在公告中亦強調，交易所得款項將用于補充公司流動資金。

也就是說，這部分資金，或能參與到其他優質項目的投資當中，畢竟，大悅城控股近兩年拿地力度大幅下降--2021年其豪擲316億元新增16個項目，但去年僅耗資96億元新增8宗地塊，2023年，該公司亦鮮少出現在公開拿地市場。

如若此次成功出售三幢公寓，回籠資金或能投向其余項目，從而達到優化企業資產結構的目的。

不過，上市公司出售資產也被看作是調節利潤、平滑財務指標的重要方式。

2022年，大悅城控股受行業下行影響，部分項目銷售價未達預期，對聯合營企業投資虧損同比增加，導致全年歸母凈利潤虧損達到28.8億元。

如若此次資產處置能夠產生盈余，無疑將對企業當期利潤產生正向的貢獻。

再者，對購物中心、寫字樓、公寓等流動性較低的不動產而言，掛牌轉讓能夠有效盤活存量資產，優化企業庫存，或許這才是大悅城控股將上海鵬利置業100%股權推向交易臺的重要原因。

畢竟早在2018年完成重組之時，該公司便提到，大悅城控股是以“城市運營商和美好生活服務商”為定位來服務城市發展與人民美好生活；大悅城地產則是以商業地產為核心來發展城市綜合體平臺。

而近幾年時間，該公司接連掛牌旗下商業性質的資產，其目的不言而喻。

調整

多次出售的動作，更像是大悅城控股調整資產架構的重要模式。

以本次掛牌轉讓的中糧海景壹號為例，早在1996年，亨達便與中國上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司簽署《土地使用權轉讓合同》，獲得項目土地使用權。

兩年之后，項目正式開發建設，從公告披露的數據來看，項目總用地面積為2.43萬平方米，開發總建面為9.8萬平方米。

該項目共計開發了1、2、5、6、7、8六棟樓房，其中，1、2、8號樓陸續對外銷售，因其價格高昂，以及地理位置優越，被稱作“滬上第一豪宅”。

按照市場消息，早在2009年，8號樓便已對外發售，并迅速售罄。隨后2012年10月底成交了一套單價21.6萬元/平方米的房源，刷新了湯臣一品18.9萬元/平方米的成交單價紀錄。

今年5月，有關中糧海景壹號的消息再度傳來，彼時，消息稱項目成交了一套二手房源，價值1.66億元，單價高達42.57萬元/平方米。

而剩余的5、6、7號樓則為本次掛牌出售的標的資產，三棟樓作為酒店式公寓進行出租經營，建筑面積共計4.92萬平方米，此外還包含未辦理產證地下車位311個。

觀點新媒體了解到，上述公寓項目涵蓋210-345平方米的房源，早前，上海鵬利委托新加坡輝盛集團對該核心資產進行酒店公寓式管理，管理服務期限至2023年12月31日，基本已經對外出租，租期均為一年以內短租約，已租賃面積4.5萬平方米，出租率為91.46%。

以租賃為主的酒店式公寓項目，其盈利模式主要來自租金收入，整體資金回流周期較長，有數據顯示，上述項目的平均租金為8.5元/天/平方米，按照4.5萬平方米的租賃面積來算，年租金約為1.4億元。

若加上租金收入、增值服務收入，上述項目年收入也不超3億元，更何況，委托管理模式下，大悅城控股還需定期支付一定的管理費用。

從公司披露的財務數據來看，2021年，上述公寓項目的收入為2.52億元，而2022年則下降至2.36億元。相比之下，2022年，該公司的營業成本為1.10億元，同比上漲5.77%。

上海鵬利置業收入呈現下降態勢，成本卻隱隱有上漲的趨勢，這無疑加大了企業資金回籠難度，如果此次成功出售，不僅能夠能盡快回籠資金，還能實現商業不動產的盤活。

實際上，近兩年，大悅城控股不斷調整資產結構，旗下商業項目接連被掛牌出售。

此前，大悅城控股以3.27億元的代價，掛牌出售了位于深圳福田的32套寫字樓項目；今年5月，其又第11次掛牌名都房地產100%股權，該公司的主要資產為名都園小區配套會所，位于名都園小區內部中心位置，系商業性質。

顯然，在大悅城控股的視角當中，回籠資金是一方面，但通過出售來調整企業的資產架構、優化資產才是其最終目的。