中房報記者 付珊珊 上海報道

上海首輪拍地可謂賺足了眼球。

(資料圖片僅供參考)

4月20日下午，青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊在一次報價階段出現系統故障。房企建發率先發現問題，稱系統顯示報價與其輸入報價不符。最終判定系統故障，在長達幾個小時的檢修后，龍聯路地塊于當日晚間9時57分決出結果，20多家房企挑燈夜戰，整塊地出讓時間長達8小時。

4月21日，上海此次供地最后一日，在下午閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊出讓中，熟悉的一幕再現。地塊在一次報價階段，系統再次出現故障，報價倒計時定格于4分零8秒，在經歷了數小時的等待后，該地塊于當日晚間9點成功出讓，讓人意外的是，上海本土國企中華企業力敵華潤、招商、保利等眾多實力選手，以20.1億元拿下了該地塊。

上述兩宗地是此輪出讓中最熱門的兩塊地，其中龍聯路地塊吸引了20位競買人角逐，莘莊地塊更是吸引了28位競買人參與。據公開資料不完全統計，上海此次出讓的地塊中，競買人10個以上的地塊占據了一半，熱度可見一斑。

在開發商參與積極性高漲的情況下，此次上海推出的19宗地塊全部成功出讓，累計收金518.83億元。至此，上海賣地金額再次領跑全國。

房企上海補倉意愿強烈

相比去年，上海今年第一批集中供地推出地塊19宗，在規模上相比去年第四批次有所上升，但仍低于去年前三批次。但從參拍情況看，此次土地出讓吸引了超50家房企競拍。由于上海拍地門檻較高，有專業機構粗略測算，房企約有5000億元資金在此輪拍地中沉淀，而本輪最終的拿地金額約在500億元，這也意味著約有4500億元資金相當于空轉一圈，資金體量龐大。

作為土地出讓規則最為嚴格的城市，上海此次依舊延續了去年第三批次供地以來的一次報價環節增加隨機值的機制，也正是這一規則，讓上海的土地出讓充滿不確定性，房企想要在上海拿地，不僅要靠實力，還要看運氣。

正因如此，有的房企為了增加中標概率，在地塊報名階段就廣撒網，華潤、招商、保利、越秀、建發、華發、象嶼、中鐵建等房企均參拍了10宗以上地塊；有的房企為了增加搖中運氣甚至玩起了“玄學”，在拍賣桌上擺橙子和香蕉，寓意“成交”。

那么房企為何爭相在上海補倉？

58安居客研究院院長張波認為，在過去兩年，布局三四線城市的開發商得到了“血的教訓”，所以現在開發商的思路就是走最穩妥的路線，進軍一線和新一線城市。這其中，上海是最抗周期的城市之一。在張波看來，假如在極端情況下，全國所有城市房價都下跌，那么上海一定是跌幅最小的城市。

“核心原因還是好賣。”一位房企投資人士表示，所在房企過去兩年雖然也重金布局了長三角其他城市，但這些城市與上海的能級無法相比，其他城市銷售比較辛苦，上海的項目還是相對好賣。

事實上，上海很多宅地已經成為房企心儀的目標，因為這些地塊風險小、去化快。在經歷了2022年房企頻繁的“暴雷”事件后，不少企業在選擇地塊時的考量標準已經變了，利潤固然重要，但相比之下，流速和資金投入比例更加重要。

中指研究院上海常務副總經理張文靜也認為，上海去年整體銷售情況較好，項目整體的去化有保障，相對來說，企業現金回流較快，目前開發商最為重視資金安全，所以現金回流較快的上海，對開發商來說是較為優質的城市。

基于這個標準，此次推出的地塊中，售價80000元/平方米的閔行莘莊地塊、64000元/平方米的青浦大虹橋地塊、60000元/平方米的浦東周浦地塊以及寶山大場地塊、徐匯田林地塊是熱度居前的地塊，吸引了較多競買人投標，究其原因，不愁賣。

在張文靜看來，上海這批推出的土地質量整體較高，大部分地塊體量較小，房企資金可以實現快進快出。

沒有進上海的房企想進，而已經進了上海的房企則希望補倉繼續留下。順利拿地對有些企業是錦上添花，而對有些企業卻是生死存亡。

“再不拿地，工作飯碗都要丟了。”一家參拍房企投資人士表示。從2021年下半年起，房地產市場急速遇冷，不少房企暫停投資，隨之而來的就是投拓部門人員被大幅裁員。目前，不少標桿房企都設立了上海區域公司，但僧多粥少的情況下，有些房企在上海就面臨無地可賣的尷尬境地，而為了縮減開支，所在區域的人員有的被調任其他區域，有的甚至直接被裁。

“為了維持企業在這個區域的銷售總額同比增速不下滑，也為了保留團隊，必須要拿新地塊。”一位房企高管表示。

央企、國企激烈爭奪?

有人歡喜有人愁

上海首輪拍地是最近兩年最熱鬧的一次土地出讓，參拍房企數量近6年最多，這其中又以央企國企為主。

具體而言，這些央企國企又可以細分為三類，一類是最近兩年重金布局上海的招商、保利、華發等企業，一類是沉寂一段時間重回上海土地市場的萬科、中海、華潤，還有一類則是地方國企，以越秀、建發為代表。

從拿地結果來看，有人歡喜有人愁。

以闊別三年回歸土地市場的萬科、中海、華潤為例，萬科此次斬獲了2宗土地，不僅拿下了廣富林街道商住地，同時還聯合中鐵建拿下了此次拍地中總價最高地塊——閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊。這塊地也是此輪土地中的熱門地塊，共吸引了9位競買人參拍，最終成交價格75.49億元，溢價率8.98%。

上海中原地產資深分析師盧文曦表示，莘莊雖然位于外環外，但整體已非常成熟。莘莊板塊上一次有土地出讓還是2015年，板塊內土地出讓稀缺，也導致區域內新盤供應稀少，同時區域內以改善需求居多，后續去化有保障。

華潤首次回歸也有斬獲。在土地拍賣第三日，華潤置地以30.15億元拿下了青浦區西虹橋小淶港西側地塊，溢價率8.95%。

在回歸的三企業中，中海此次爆冷門，基本參拍了所有熱門地塊，但最終“顆粒無收”。在浦東周浦地塊拍賣過程中，中海在一次報價環節放棄報價，在業內人士看來，這或許與中海向來看重地塊利潤有關。

萬科、中海、華潤的回歸在一定程度上對招商、保利、華發等房企拿地形成了沖擊。2021年和2022年，招商、華發等房企在上海土地市場無論是拿地數量還是拿地金額都居前，而在此次土地出讓中，招商拿了2宗地，兩塊地合計土地金33.55億元；華發僅拿了1宗地，就是拍地時長8個小時的青浦龍聯路地塊，拿地金額19.19億元；保利也拿了2宗地，均是此次的熱門地塊，一宗位于寶山區大場鎮，一宗位于閔行區莘莊社區，兩宗地塊土地金合計61.96億元。

地方國企越秀、建發也分別斬獲一宗土地。不過，越秀此次拍地被關注還是因為首日周浦地塊拍賣過程中因為參拍項目公司的營業執照經營范圍不符合地塊要求而被取消競拍資格。

隨著眾多房企涌入上海土地市場，在嚴格的規則限制下，房企的博弈也將更加戲劇化。一方面，實力玩家入局讓競爭更加激烈，例如在此次土地出讓中，不少房企以聯合體形式拿地，有的甚至三家或四家抱團，強強聯合的同時也能共擔風險；另一方面，隨機值機制的引入，讓地塊競拍并非“價高者得”，這也給了一些民營房企和中小房企機會，例如龍湖拿下江橋地塊，碧桂園此次也參拍了幾宗地塊，雖然未中，但也說明上海土地市場并非高不可攀。

在一些業內人士看來，上海的土地市場既有競爭性，也有包容性，一些企業也可以借助自身發展優勢實現拿地。