來源：投資時報

穩健的財務盤面給予龍湖集團執行自身戰略的底氣和條件，基于在核心城市的聚焦深耕，龍湖果斷抓住機遇迭代高端改善產品，整體盈利水平保持穩定

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《投資時報》研究員 董琳

“安全”，是龍湖集團控股有限公司（下稱龍湖集團，0960.HK）上半年業績交出的最佳答案。

日前，龍湖集團發布2023年上半年業績。財報數據顯示，截至報告期末，龍湖集團的綜合借貸規模為2070.9億元，規模穩中有降；在手現金為724.3億元，保持高位；三道紅線指標繼續穩居綠檔，其中剔除預收款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低；外幣債務占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，全面規避匯率波動風險；集團堅持低成本的融資渠道，整體借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期進一步拉長至7.19年……一系列財務指標均保持行業最優水平。

《投資時報》研究員注意到，不論順境、逆境，龍湖集團始終將“安全性”放在一切發展的首位。穩健的財務盤面也給予該公司執行自身戰略的底氣和條件，基于在核心城市的聚焦深耕，龍湖集團果斷抓住機遇迭代高端改善產品，上半年銷售業績保持韌性，同時開發業務外的經營性業務穩步發展，整體盈利水平保持穩定。

正如龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平所言，30歲的龍湖，穩中帶有韌勁。不變的是“善待”的初心，與“客戶至上”“堅守承諾”的底色。公司堅信，經歷了風雨考驗的龍湖，短期內已具有抵御風險的能力，中期保持高質量增長的動力，長期具備可持續發展、穿越周期的內力。

財務盤面安全穩健

在財務上長期保持高度自律，是龍湖集團獲得穩健發展盤面的核心保障。

《投資時報》研究員注意到，早在三年前，龍湖集團就提出降負債的管理策略，持續壓降有息負債規模，保持企業發展的“安全度”。財務數據顯示，截至2023年6月末，龍湖集團的綜合借貸規模為2070.9億元，規模穩中有降；平均借貸成本為4.26%，保持行業低位。

除壓降債務規模外，龍湖集團持續優化債務結構，打造更健康的資金鏈，增厚自身“安全墊”。

上半年，龍湖集團平均貸款年限從6.28年增長到7.19年，進一步拉長；在連續七年滿足“三道紅線”要求的基礎上，公司凈負債率達57.2%，現金短債比為1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%，同比下降6個百分點，創近五年新低。

同時，龍湖集團在內外債占比調配上也更加合理。截至2023年6月底，龍湖集團外幣債占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，有效避免了匯率波動帶來的匯兌損失，進一步提升并保護了經營盤面的“安全度”。

在融資方面，龍湖集團繼續保有主動性。國際評級機構惠譽曾在評級報告中提到，“得益于支持部分民營房地產開發商融資渠道的政策，龍湖獲得銀行融資的渠道有所加強。”整體來看，龍湖的在岸銀行貸款余額在2022年增加了220億元，達到1120億元。此外，龍湖還擁有充足的未抵押投資性物業資產，這部分資產價值超千億元，令這家公司有更大的融資空間。

憑借穩健的財務盤面和安全的債務結構，龍湖集團持續獲得評級機構的認可。截至目前，境內外評級機構給予龍湖標普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠譽（BBB）、中誠信（AAA）、新世紀（AAA）的評級，龍湖集團繼續保持境內外“全投資級”評級。

年內已無債務壓力

2022年以來，房地產市場進入深度調整期并持續至今，部分房企流動性壓力有所增大。而2023年下半年，房企將迎來明顯的償債高峰。

據中指研究院統計數據顯示，2023年三季度房企信用債到期規模約1768億元，海外債到期規模約780億元，合計2548億元；四季度，房企信用債到期規模1122億元，海外債到期規模690億元，合計1812億元，下半年整體到期規模將達到4360億元。

但對于龍湖來說，今年的債務壓力已經過去。控負債，是龍湖集團走向高質量發展的最好體現。

8月14日，該公司償還了“18龍湖04”債券，將17億元款項提前撥入兌付專戶。事實上，2022年下半年，龍湖集團就提前償還了兩筆2023年到期的美元債，金額分別為4.5億美元和3億美元。此后，公司在2023年內已經沒有到期的境外債。

數據顯示，今年7—8月，龍湖集團已累計償還共計83.7億元公司債。至此，公司2023年內境內到期公司債也已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，針對將于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖集團也已提前償還72億港幣，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。

近期接二連三的事件讓投資者對房地產行業的信心再次跌至谷底。在此情況下，龍湖集團的一系列兌付動作，在不少業內人士看來，是在給予投資者信心、給予行業信心。

易居研究院研究總監嚴躍進也表示：“龍湖的舉動，可以帶來三方面積極效應，即證明企業資金狀況和現金狀況較好，同時減少存量債務規模，也為后續經營和其他融資工作創造了更好的條件。”

在中期業績溝通會上，集團執行董事兼CFO趙軼表示，“明年到期的債務約230億元左右，其中110億元為境內債券（包括回售權），120億元開發貸，明年到期的境外債務幾乎為0，公司有充分資源償還。”

利潤結構持續優化

事實上，業務的內生式增長，為龍湖集團帶來持續的現金流，也為該公司如期兌付債券，維護中國房企在境內外資本市場的信譽奠定了堅實的基礎。

2023年上半年，龍湖集團業績持續增長，營業額為620.44億元，實現股東應占溢利80.6億元，較去年同期增長7.73%；剔除公平值變動等影響后的股東應占核心利潤同比增長0.6%至65.9億元；公司毛利率達22.4%，核心權益利潤率10.6%，分別同比提升了1.1和3.7個百分點。

作為地產主業的基本盤，龍湖集團上半年實現合同銷售金額985.2億元，同比增長率14.82%；銷售回款率超100%，繼續維持行業高位。

在投資拿地方面，龍湖集團嚴格執行量入為出，優中選優。公司上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。新增土地儲備總建筑面積為257萬平方米，權益面積為184萬平方米。截至2023年6月底，本集團的土地儲備合計達5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區域，且成本合理。

在開發業務之外，龍湖集團聚焦的運營和服務航道已成為新的利潤增長點，公司“1+2+2”航道協同效應優勢顯現。

半年報顯示，上半年公司經營性收入實現122億元（不含稅），同比增長10.4%。其中，運營業務期內收入達63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%；服務業務及其他收入達58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。

經過多年的布局和經營，龍湖集團經營性業務利潤占比增至過半，利潤結構更加優化。未來，龍湖將不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。

申萬宏源在最新研報中指出，“龍湖集團作為行業龍頭之一，近30載穩健發展歷程樹立了公司守信篤行的市場形象。”申萬宏源分析師認為，公司后續將繼續憑借戰略前瞻、精細運營、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行，同時隨著商場、長租和物管的多元業務的換擋加速，經常性收入也將相應得到快速提升。因此看好公司的穩健成長，維持龍湖“買入”評級。