5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.55萬(wàn)億元，同比下降6.2%，累計(jì)降幅較上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，雖然行業(yè)資金壓力緩解，但是房企新開工意愿不足。

值得關(guān)注的是，商品房銷售額增速連續(xù)兩個(gè)月為正，銷售市場(chǎng)有所提振。但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售端的改善并未傳導(dǎo)到供給端需要引起關(guān)注，或?qū)⒂绊懞罄m(xù)房源供給；另外，還要關(guān)注到4月單月市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)下滑明顯，購(gòu)房者置業(yè)信心仍偏弱，市場(chǎng)預(yù)期并不穩(wěn)固。

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.55萬(wàn)億元，同比下降6.2%。新京報(bào)記者 陳哲婉 攝

房企新開工意愿仍不足

圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)截圖

今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，房企新開工意愿不足。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.55萬(wàn)億元，同比下降6.2%。其中，住宅投資約2.7萬(wàn)億元，下降4.9%。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來(lái)，今年前4個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降6.2%，累計(jì)降幅較上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。今年1-2月在市場(chǎng)快速回溫的支撐下開發(fā)投資降幅收窄，3月份開發(fā)投資同比降幅再次擴(kuò)大，4月累計(jì)降幅同比進(jìn)一步擴(kuò)大。由此可見(jiàn)，房企投資信心恢復(fù)力較弱，主要體現(xiàn)在新開工意愿上，仍呈現(xiàn)大幅下降局面，竣工意愿則呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。隨著3-4月份以來(lái)熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯升溫跡象，預(yù)計(jì)二季度房企新開工意愿將會(huì)上升，開發(fā)投資降幅有望收窄。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資額降幅繼續(xù)擴(kuò)大，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，其反映了房企的供給端擴(kuò)張能力并沒(méi)有恢復(fù)，客觀上需要后續(xù)繼續(xù)提振銷售數(shù)據(jù)，同時(shí)強(qiáng)化各地營(yíng)商環(huán)境的改善。

與此同時(shí)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積77.13億平方米，同比下降5.6%；房屋新開工面積3.12億平方米，下降21.2%；房屋竣工面積2.37億平方米，增長(zhǎng)18.8%，其中住宅竣工面積1.74億平方米，增長(zhǎng)19.2%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，1-4月份商品房竣工面積同比連續(xù)三個(gè)月上漲。對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是國(guó)家及各地政府繼續(xù)積極推進(jìn)保交樓的結(jié)果。竣工增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)安裝工程投資，有助于穩(wěn)定開發(fā)投資，但這部分投資占比只有15%左右，難以左右開發(fā)投資的走勢(shì)。

商品房銷售額持續(xù)回升

圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)截圖

值得關(guān)注的是，今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)銷售額同比增速仍為正。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，商品房銷售面積3.76億平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.7%；商品房銷售額39750億元，增長(zhǎng)8.8%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.8%。截至4月末，商品房待售面積6.45億平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)15.4%。

李宇嘉認(rèn)為，商品房銷售額連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)，說(shuō)明今年以來(lái)需求端持續(xù)不懈地促進(jìn)消費(fèi)，在商品房市場(chǎng)見(jiàn)到了效果。

在王小嬙看來(lái)，受到一季度市場(chǎng)改善明顯影響，其次去年上半年成交基數(shù)偏低，從前4個(gè)月的累計(jì)同比上看，銷售面積降幅收窄，銷售額同比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，體現(xiàn)了1-4月份的市場(chǎng)有所提振。

不過(guò)，“從單月數(shù)據(jù)上看，4月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不樂(lè)觀，還應(yīng)重視銷售端恢復(fù)力度較弱的問(wèn)題。4月單月銷售面積環(huán)比下降48.9%，同比下降11.8%。4月單月的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較大的回落，一方面是由于季節(jié)性的回落，但下降幅度較大也預(yù)示著本次市場(chǎng)的回溫?zé)岫瘸掷m(xù)性較弱，后續(xù)還需更多政策提振市場(chǎng)。”王小嬙如是稱。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)，市場(chǎng)情緒有所回落，重點(diǎn)城市“五一假期”表現(xiàn)較為平淡，近期成交規(guī)模在低基數(shù)下環(huán)比有所增長(zhǎng)，但購(gòu)房者置業(yè)信心仍偏弱，市場(chǎng)預(yù)期并不穩(wěn)固。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年一季度激活合理住房消費(fèi)需求的工作是積極有效的。鑒于近期有市場(chǎng)走弱的現(xiàn)象，各地要重視繼續(xù)提振銷售端指標(biāo)。

業(yè)內(nèi)：銷售改善未傳導(dǎo)至供給端

圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)截圖

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約4.52萬(wàn)億元，同比下降6.4%，降幅環(huán)比收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金1.3萬(wàn)億元，下降19.4%；定金及預(yù)收款約1.59萬(wàn)億元，增長(zhǎng)4.0%；個(gè)人按揭貸款8222億元，增長(zhǎng)2.5%。

對(duì)此，王小嬙表示，在一季度市場(chǎng)回升的帶動(dòng)下，行業(yè)的資金壓力有所緩解，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增速呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)4.0%及2.5%，但目前行業(yè)企業(yè)對(duì)資金的用處較為謹(jǐn)慎，尤其是并未傳遞到新開工端，這主要是由于房企對(duì)于市場(chǎng)的投資信心仍較為謹(jǐn)慎，尤其4月單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，房企新開工較為觀望。隨著政策端對(duì)于融資的支持，預(yù)計(jì)后續(xù)行業(yè)資金壓力將進(jìn)一步緩解，但資金是否流入到供給端還依賴于市場(chǎng)的回溫情況。

在李宇嘉看來(lái)，1-4月份房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)與前面幾個(gè)月沒(méi)有太大區(qū)別，基本特征就是上游、下游分化或“兩張皮”。即下游銷售端繼續(xù)改善，而上游拿地、開工、投資的跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

總結(jié)今年前4個(gè)月的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，有一個(gè)重要的特點(diǎn)是銷售端的改善并沒(méi)有傳導(dǎo)到供給端指標(biāo)，尤其是開發(fā)投資和新開工等指標(biāo)。因此，銷售端的改善，已經(jīng)通過(guò)首付款和按揭貸款等指標(biāo)改善了房企資金面，但要真正影響房企投資拿地和工程建設(shè)，時(shí)滯過(guò)長(zhǎng)。此類問(wèn)題需要解決，否則容易影響后續(xù)新盤的供應(yīng)和房源的供給。

“結(jié)合供需兩端數(shù)據(jù)看，當(dāng)前房企重心仍在保交樓，開工投資需求仍較弱。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，后期在住房政策支持下，交易市場(chǎng)的修復(fù)將持續(xù)推進(jìn)房企銷售回款，房企資產(chǎn)負(fù)債情況得到改善后，開工投資信心也將逐步修復(fù)。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心